ベトナム
ベトナムで製造拠点を確保する前に知っておきたいこと（前編）
― レンタル工場か、土地を借りて自社工場を建てるか、MOUの法的性質 ―
今回より、新連載をお届けします。 執筆をご担当いただくのは、ベトナム（ハノイ・ダナン・ホーチミン）を拠点に、日系企業のベトナム進出・事業運営を法務面から総合的にサポートする弁護士法人ベトホ（BETOHO LAWFIRM）代表弁護士 BUI HONG DUONG 氏です。 同事務所は、日本語対応が可能な現地弁護士と日本人弁護士が連携し、進出支援から契約法務、不動産、労務、紛争解決まで幅広い分野で日系企業のビジネスを支えていらっしゃいます。本サイトへのご寄稿は今回が初めてとなります。
本連載では、日系企業がベトナムで製造拠点を構える際に直面しやすい実務上の論点を、随時取り上げていただきます。
第１回となる今回は、「ベトナムで製造拠点を確保する前に知っておきたいこと」と題し、前編・後編の2回に分けてお届けします。 前編では、レンタル工場と工業団地の土地賃貸借という二つの選択肢の違いや、MOU段階から生じる権利・義務・リスクについて解説いただきました。
近年、日本企業にとってベトナムや東南アジアは、単なる生産拠点ではなく、販売市場としても存在感を増しています。その一方で、物流費の削減、現地供給体制の構築、円安への対応などを背景に、生産機能の一部をベトナムへ移す動きも続いています。
ベトナム側でも、工業インフラの整備に加え、環境に配慮した工業団地の開発、投資優遇、投資規制の緩和など、外国企業を受け入れるための環境整備が進められています。
もっとも、工場を稼働させるまでの道のりは、会社を設立して設備を運び込めば終わり、というほど単純ではありません。私たちは、投資手続の支援だけでなく、工業団地や建設請負をめぐる紛争にも関わってきました。紛争になった案件を最後までたどると、問題の出発点が、工場が完成した後ではなく、最初の候補地選びやMOUの段階にあったと分かることが少なくありません。
そこで本稿では、ベトナムで製造拠点を持つ際の最初の入口である「工場・土地に対する権利の確保」について、実務で実際に問題になりやすい点を整理します。
目次
1．最初の選択――レンタル工場か、土地を借りて自社工場を建てるか
2．レンタル工場――簡単に見えるからこそ、入口で確認したいこと
3．土地を借りて工場を建てる――長期投資の一般的な流れ
4．MOUは「まだ契約ではない」とは限りません
1．最初の選択――レンタル工場か、土地を借りて自社工場を建てるか
製造拠点を確保する方法は、大きく二つに分かれます。一つは、すでに建設された工場を借りる方法です。もう一つは、工業団地等で土地を借り、その土地に自社工場を建設する方法です。
| 項目 | レンタル工場 | 土地を借りて自社工場を建設 |
|---|---|---|
| 初期投資 | 比較的抑えやすい | 大きな投資が必要 |
| 操業開始まで | 比較的早い | 投資・土地・建設等の手続が必要 |
| 自由度 | 既存建物の仕様に左右される | 生産工程に合わせて設計しやすい |
| 事業期間 | 短中期の検証にも向く | 長期的な事業計画に向く |
| 主な注意点 | 貸主の権限、工場の用途・許認可 | 土地の法的状態、MOU、賃貸借条件、建設管理 |
どちらが優れているということではありません。重要なのは、投資額、操業開始時期、将来の増設計画、撤退時の資産処理まで含め、自社の事業計画と法的な仕組みが合っているかどうかです。
2．レンタル工場――簡単に見えるからこそ、入口で確認したいこと
既存の工場を借りる方法では、投資家が製造拠点について持つ権利は、基本的に工場賃貸借契約から生じます。土地を直接使用する権利や建物の所有権を取得する仕組みとは異なります。
日本企業からよく聞くのは、「まず短期間借りて、続けるか、増床するか、別の場所へ移るかを見極めたい」という考えです。経営上は自然な判断です。ただし、投資プロジェクトの期間は、その場所を使用できる期間と切り離して考えることができません。賃貸借期間が短ければ、投資プロジェクトの期間もそれに応じて短くなり、将来、賃貸借契約と投資登録の双方について延長手続が必要になる可能性があります。
- 貸主が土地・建物を適法に賃貸できる権限を持っているか
- 予定する製造業種が、その場所で受け入れ可能か
- 建築、消防、環境に関する手続が整っているか
- 電力、給排水、排水処理などが予定する生産規模に対応できるか
既成工場は、入居企業の具体的な製造内容が決まる前に建設されていることも多くあります。そのため、「建物が完成している」「以前も別会社が使っていた」という事実だけでは、新しいプロジェクトにも適合するとは限りません。契約後になって業種、用途、環境条件が合わないと分かれば、敷金・保証金だけでなく、設備、採用、操業計画全体に影響します。
3．土地を借りて工場を建てる――長期投資の一般的な流れ
土地を借りて自社工場を建設する方法は、資金力があり、ベトナムで長期的に生産活動を行う企業に選ばれることが多い方法です。一般的な流れは次のとおりです。
図1 土地を借りて自社工場を建設する一般的な流れ
候補地は「工場が建っている場所」ではなく「計画する事業を行える場所」から選びます
ベトナムでは、工業団地外に工場を置く国内企業も見られます。しかし、外国投資企業が生産拠点を設ける場合、周辺に工場があるという理由だけで候補地を決めることはできません。土地の使用目的が工業生産に適合し、製造施設を建設・運営できることが前提となります。実務上は、工業団地または必要な条件を満たした産業クラスターから選定することが一般的です。
そのうえで、少なくとも次の二点を確認します。
- 業種との適合性：予定する製品・製造工程が、その工業団地等の承認された誘致業種に含まれているか。
- インフラとの適合性：生産能力、電力・水の使用量、排水・廃棄物の量と性質が、工業団地の処理能力や接続条件に合っているか。
業種が受け入れ対象であっても、排水量や必要電力がインフラ能力を超えれば、計画どおりに操業できません。候補地の比較では、賃料だけでなく、事業の実現可能性を先に確認する必要があります。
4．MOUは「まだ契約ではない」とは限りません
候補地が決まると、工業団地のインフラ事業者との間で、MOU、原則合意書、土地予約契約などと呼ばれる文書を締結し、予約金を支払うことがあります。その後、双方が協力して投資プロジェクトの許認可を進め、承認後に正式な土地賃貸借契約を締結する、という流れです。
ここで注意したいのは、文書の名称よりも内容です。一般的な協力MOUであれば、将来の協力方針を確認するだけで、法的拘束力を限定する場合もあります。しかし、土地の予約を伴うMOUでは、すでに次のような具体的な義務が始まっていることが少なくありません。
- インフラ事業者が対象区画を一定期間確保する義務
- 土地・インフラに関する資料を提供し、投資手続に協力する義務
- 投資家が予約金または保証金を支払う義務
- 条件が成就した場合に正式契約へ移行する義務
つまり、表紙に「MOU」と書かれていても、実質は土地の予約契約であり、条件付の賃貸借合意である場合が多いです。署名と入金の時点から、権利、義務、そしてリスクが動き始めます。
私たちが紛争対応で何度も目にしてきたのは、正式な賃貸借契約よりも、むしろMOUの短い条文が後の交渉を大きく左右する場面です。MOUの段階で、正式契約の主要条件を合意しておくことが大切です。可能であれば、正式な賃貸借契約案も同時に確認しておくと、「投資許可まで取った後に初めて不利な条件を示される」という状況を避けやすくなります。
後編（近日公開）でお届けする内容
後編では、投資許可取得後に締結する正式な土地賃貸借契約で投資家が持つ権利の範囲、借主・貸主以外に登場する関係者との利害関係、この段階で実際に起きやすい五つの紛争パターンについて解説いただきます。
